Między rozpoczęciem sprzedaży mieszkań a zakończeniem budowy może minąć kilkanaście lub kilkadziesiąt miesięcy. W tym czasie zmieniają się ceny materiałów, rozwiązania techniczne, harmonogram prac, dostępność konkretnych produktów, a czasem również sama koncepcja części inwestycji. Z punktu widzenia dewelopera część takich zmian może wydawać się czysto techniczna. Dla nabywcy różnica pomiędzy tym, co przedstawiono przed podpisaniem umowy, a efektem końcowym może jednak mieć istotne znaczenie.
Dlatego po uruchomieniu sprzedaży ważne jest nie tylko prawidłowe przygotowanie dokumentacji początkowej. Potrzebny jest również system kontrolowania późniejszych zmian i sprawdzania, czy wymagają one aktualizacji prospektu, poinformowania klientów albo uwzględnienia w treści zawieranych umów.
Prospekt informacyjny nie jest dokumentem „na dzień otwarcia sprzedaży”
Ustawa deweloperska nakłada na dewelopera obowiązek sporządzenia prospektu informacyjnego zawierającego dane dotyczące zarówno samego przedsiębiorcy, jak i przedsięwzięcia deweloperskiego oraz konkretnej oferowanej nieruchomości. Dokument powinien odpowiadać rzeczywistemu stanowi inwestycji.
Jeżeli przed zawarciem umowy deweloperskiej lub rezerwacyjnej informacje zawarte w prospekcie albo jego załącznikach ulegną zmianie, deweloper powinien przekazać zainteresowanemu informację o zmianie w sposób pozwalający ją zidentyfikować. Informacja powinna dotrzeć na tyle wcześnie, aby klient mógł zapoznać się z nią przed podpisaniem odpowiedniej umowy.
Szczególne zasady obowiązują również podczas trwania umowy rezerwacyjnej. Deweloper ma obowiązek informować rezerwującego o zmianach wprowadzanych w prospekcie lub jego załącznikach i wskazywać, czego konkretnie dotyczą.
Zmiana musi być widoczna również w umowie
Jeżeli pomiędzy przekazaniem prospektu a zawarciem umowy deweloperskiej deweloper zmieni informacje zawarte w prospekcie lub załącznikach, ustawa wymaga wyraźnego wskazania takich zmian w samej umowie. Powinny być one przedstawione w sposób jednoznaczny i widoczny.
Co więcej, zmiany tego rodzaju wiążą nabywcę dopiero wtedy, gdy wyrazi zgodę na ich włączenie do umowy. Z organizacyjnego punktu widzenia oznacza to, że dział techniczny, sprzedaż i osoby przygotowujące dokumentację prawną powinny sprawnie wymieniać informacje.
| Przykładowa zmiana | Co warto zweryfikować? |
|---|---|
| Zmiana standardu wykończenia | Czy wpływa na informacje przekazane nabywcom albo załączniki do umowy |
| Zmiana harmonogramu inwestycji | Czy wymaga aktualizacji dokumentacji oraz poinformowania klientów |
| Zmiana części wspólnych | Czy końcowy zakres odpowiada temu, co wynika z dokumentów sprzedażowych |
| Zmiana rozwiązania technicznego | Czy jest neutralna dla nabywcy, czy zmienia cechy oferowanego lokalu |
| Nowe informacje dotyczące inwestycji | Czy powinny znaleźć odzwierciedlenie w aktualnym prospekcie |
Przykład: materiał jest równoważny technicznie, ale klient oczekiwał czegoś innego
W dokumentacji sprzedażowej inwestycji wskazano określone rozwiązanie dotyczące części wspólnych. W trakcie budowy wykonawca informuje, że wybrany wcześniej produkt nie jest już dostępny w zakładanym terminie i proponuje materiał o zbliżonych parametrach technicznych.
Z punktu widzenia realizacji budowy zamiana może wydawać się niewielka. Problem zaczyna się wtedy, gdy wcześniejsze materiały sprzedażowe, prospekt albo załączniki do umów przedstawiały konkretne rozwiązanie w sposób, który mógł mieć znaczenie dla decyzji klienta.
Właśnie w takich sytuacjach wsparcie prawne działalności deweloperskiej może polegać nie tylko na reagowaniu na gotowy spór, lecz także na wcześniejszej ocenie skutków planowanej zmiany oraz sposobu poinformowania nabywców.
Niezgodność prospektu z rzeczywistością może mieć konkretne konsekwencje
Aktualne przepisy przyznają nabywcy prawo odstąpienia od umowy w określonych przypadkach związanych z prospektem informacyjnym. Dotyczy to m.in. sytuacji, gdy informacje w umowie nie są zgodne z prospektem lub jego załącznikami, gdy deweloper nie przekazał wymaganych informacji o zmianie albo gdy dane, na podstawie których zawarto umowę, były niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym.
Nie oznacza to oczywiście, że każda zmiana w trakcie prowadzenia budowy daje klientowi prawo do odstąpienia od umowy. Znaczenie ma jej charakter, dokumentacja oraz sposób przeprowadzenia całego procesu. Pokazuje to jednak, dlaczego aktualność prospektu nie powinna być traktowana wyłącznie jako kwestia administracyjna.
Warto stworzyć wewnętrzną procedurę zgłaszania zmian
Przy większej inwestycji zmiany są praktycznie nieuniknione. Dlatego zamiast każdorazowo zastanawiać się, kto powinien przekazać informację dalej, można stworzyć prostą procedurę. Każda istotniejsza zmiana projektu, standardu lub harmonogramu powinna zostać zgłoszona osobie odpowiedzialnej za dokumentację sprzedażową.
- dział techniczny opisuje planowaną zmianę i przyczynę jej wprowadzenia,
- sprawdzane są prospekt, załączniki, wzory umów i materiały przekazane klientom,
- oceniane jest, czy zmiana wymaga poinformowania nabywców lub rezerwujących,
- aktualizowane są dokumenty wykorzystywane przy kolejnych transakcjach,
- zachowywane jest potwierdzenie przekazania wymaganych informacji.
Najdroższa może być niewielka zmiana, której nikt nie przekazał dalej
W procesie deweloperskim problem prawny nie zawsze wynika z dużej zmiany projektu. Czasami źródłem sporu jest drobna decyzja techniczna, która nie została przekazana osobom odpowiedzialnym za sprzedaż i dokumentację.
Dlatego po rozpoczęciu sprzedaży warto przyjąć zasadę, że każda zmiana wpływająca na cechy lokalu, części wspólne, harmonogram lub informacje przekazane nabywcom jest oceniana również pod kątem dokumentacyjnym. Pozwala to zachować spójność pomiędzy tym, co deweloper buduje, tym, co sprzedaje, oraz tym, co zostało zapisane w dokumentach przekazanych klientowi.
Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Ocena konkretnej sprawy może zależeć od jej indywidualnych okoliczności oraz aktualnego stanu prawnego.